O que é e qual a função do Síndico de um condomínio?

Incialmente antes de adentrar ao tema é preciso ter a noção de alguns conceitos, do quais veremos:

O Condomínio trata-se de um espaço dividido por diversos proprietários que possuem sua unidade privativa, de acordo com a edificação em relação a área comum os condôminos possuem os mesmos direitos e deveres.

Assembleia é uma reunião entre os condôminos e a administração para a discussão de assuntos de interesse coletivo, como apresentação de contas, votações de reformas, elaboração de regras relacionas a direitos e deveres. É o momento de se avaliar o desempenho do síndico ou da administradora de condomínio e dos conselhos. São regulamentas pelo art. 1.350 d Código Civil. Existem a Assembleia Geral Ordinária, Assembleia Geral Extraordinária e Assembleia Geral de Instalação, do qual será trada em uma postagem específica para o tema.

Convenção é um conjunto de normas que e funciona como lei interna, que regula os direitos e deveres dos condôminos, devendo ser aprovada por assembleia e registrada em cartório.

Regimento é outro tipo de regramento do condomínio, que visa sobre comportamento interno e regras de utilização, sendo este menos rígido que a convenção, devendo o mesmo ser elaborado com razoabilidade.

O que é e quem pode ser o Síndico?

O Sindico (art. 1.347 do CC) pode ser uma pessoa física (podendo ser um condômino ou não) ou jurídica que exerce uma função administrativa de um condomínio doméstico ou comercial, respondendo administrativamente e judicialmente (civilmente e criminalmente) pelos seus atos seus atos e omissões.

Cabe destacar ainda que, o Sindico é considerado um empregador, que contrata em nome do condomínio (pessoa jurídica), não se tratando de uma contratação pessoal.

Fica este também responsável pelos pagamentos dos salários dos empregados (preenche os requisitos do atr. 3º CLT) e das demais relações de trabalho (trabalhador eventual, autônomo, intermitente, diarista, foguista).

Qual a função do Síndico?

O Síndico tem a função de administração do condomínio edilício, podendo este contratar/demitir funcionários, realizar obras emergenciais de baixo custo sem a autorização da assembleia, desde que devidamente prestada às contas, efetuar os pagamentos de contas ordinárias do condomínio mediante previsão e aprovada em assembleia.

De acordo com o Código Civil, artigo 1.348, compete ao Síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

Merece destacar que o Síndico deve prestar contas sob sua gestão, bem como deve submeter a previsão orçamentaria para o ano seguinte para aprovação em assembleia.

O Síndico pode realizar a cobrança judicial dos atrasados, porém, somente em assembleia de prestação de contas pode revelar o número das unidades que estão inadimplentes, bem como o montante da divida, haja vista, trata-se de uma relação protegia pelo código de defesa do consumidor, bem como pelos entendimentos doutrinários e jurisprudenciais.

Sem a devida aprovação em Assembleia, não pode o Síndico, aumentar o valor da taxa de condomínio ou criar cotas extras, editar normas de uso das áreas comuns e realizar obras, exceto as emergenciais de baixo custo. Devendo as obras emergências de médio e alto custo comunicada e discutida em Assembleia.

Qual o tempo de Administração do Síndico:

Conforme disposto no art. 1.347 do Código Civil, o sindico administrará o condomínio no prazo estipulado na convenção, respeitando o limite do de 2 anos, podendo ser renovado.

Da transferência de poderes de representação do Síndico:

A legislação permite que o Síndico possa transferir a outrem, total ou parcialmente os poderes de representação das funções administrativas, desde que devidamente aprovada em assembleia, salvo disposição em contrario na convenção.

Assim, não pode o Síndico trocar a empresa que administra o condomínio sem a aprovação em assembleia, salvo disposição na convenção que autorize expressamente.

O que é o Sub-Síndico:

Sub-Síndico tem todas as atribuições do Síndico, porém só assume o lugar deste na sua ausência, desde que previsto na convenção, haja vista a possibilidade de não haver a figura do Sub-Síndico.